Selon l’Article 1106.1 du projet de loi no 16, ce ne sont pas que les syndicats de copropriété qui sont touchés par le nouveau projet de loi, les promoteurs ont eux aussi de nouvelles responsabilités à assumer.
Que doit faire un promoteur après avoir transféré la gestion d’un immeuble au syndicat ? Dès le transfert, il dispose de 30 jours civils pour remettre au syndicat le premier carnet d’entretien et la première étude de fonds de prévoyance.
Si vous voulez en apprendre davantage sur les obligations que la Loi 16 impose aux promoteurs immobiliers du Québec, les délais accordés et les dates à respecter, on vous invite à poursuivre votre lecture.
Que se passe-t-il lors du transfert d’une copropriété du promoteur au syndicat de copropriété ?
Depuis la publication, le 30 juillet 2025, de la toute première réforme du droit des copropriétés, la vis se resserre pour les promoteurs immobiliers. Dès le transfert du pouvoir de gestion, on assiste à la prise en charge d’un plus haut niveau de responsabilité de la part des constructeurs.
Marquant le moment où le promoteur remet officiellement la gestion de l’immeuble aux copropriétaires regroupés sous le syndicat, cette étape est décisive.
Selon la date de tenue de l’assemblée générale de transition, le promoteur doit fournir un ensemble de documents obligatoires. On parle notamment du carnet d’entretien et de l’étude de fonds de prévoyance, désormais encadrés par la Loi 16.
Comparaison du rôle du promoteur : avant, pendant et après le transfert de la copropriété selon la Loi 16
Auparavant, le rôle du promoteur était limité. Quand la majorité des unités étaient vendues, le promoteur transférait la gestion vers le syndicat de copropriété, mais le processus n’était pas aussi encadré. Il n’était donc pas rare que les syndicats fassent face à des imprécisions ou reçoivent les documents en retard.
Depuis la réforme de droit des copropriétés de la Loi 16, la transition est plus réglementée. Voici un aperçu des nouvelles obligations du promoteur avant, pendant et après la date de transfert.
| Transfert du promoteur au syndicat | Explications |
|---|---|
| Avant le transfert | Le promoteur doit payer pour faire préparer la documentation technique complète du bâtiment, dont le carnet d'entretien et l’étude de fonds de prévoyance. |
| Pendant le transfert | Il doit convoquer l’assemblée générale de transition (AGT), où le pouvoir de gestion tombe officiellement entre les mains du syndicat des copropriétaires. |
| Après le transfert | Il doit fournir les documents nécessaires et répondre aux questions relatives à la conception ou à la construction du bâtiment. |
Qu’est-ce que la période de 30 jours post-transfert de la Loi 16 ?
Suivant la date de transfert de la copropriété au syndicat, la Loi 16 impose désormais un délai de 30 jours au promoteur. Cette période correspond à la période dont le promoteur dispose pour remettre tous les documents obligatoires au syndicat.
Quand le compte à rebours commence-t-il ?
- Le point de départ du délai correspond à la date de l’assemblée générale de transition (AGT).
- C’est-à-dire le moment où la majorité des copropriétaires détiennent le contrôle du syndicat.
À partir de cette date, le promoteur dispose de 30 jours civils pour fournir l’ensemble des documents et informations exigés.
Pourquoi la période post-transfert est-elle si importante ?
Le délai strict de 30 jours est non seulement important pour le promoteur, mais aussi pour le syndicat et l’ensemble des copropriétaires, et voici pourquoi :
- Il évite que le promoteur se retrouve dans l’eau chaude et doive faire face à des sanctions ou recours légaux.
- Sans ce processus de passation complet, le syndicat est dans l’incapacité de gérer l’immeuble et d'entretenir l’immeuble adéquatement.
- Ce délai garantit que la transition vers le syndicat de copropriété ait lieu rapidement et en toute transparence, pas d’information manquante ni d'ambiguïté.
- Il protège carrément les copropriétaires contre les problèmes de gestion financière et d’entretien.
Quelles sont les obligations du promoteur dans les 30 jours post-transfert selon la Loi 16 ?
Depuis le 14 août 2025, les promoteurs de toute nouvelle copropriété divise au Québec sont dans l’obligation de remettre au syndicat l’ensemble des documents suivants :
- Carnet d’entretien
- Étude de fonds de prévoyance
- Plans et devis
- Certificats de localisation
- Description des parties privatives
Pour se conformer à la Loi 16, les promoteurs doivent obligatoirement prendre en charge la production du premier carnet d’entretien et de la première étude de fonds de prévoyance. À leurs frais, ils ont 30 jours suivant l’AGT pour les remettre.
Promoteur : Carnet entretien loi 16
Dans les 30 jours suivant l’assemblée générale de transition (AGT), le promoteur doit remettre au syndicat le premier carnet d’entretien complet et à jour, comprenant toutes les informations sur l’entretien réalisé et prévu.
Le promoteur est responsable de :
- Engager un professionnel autorisé.
- Vérifier que le carnet couvre toutes les parties communes et tous les équipements collectifs.
- S’assurer que les recommandations pour l’entretien futur sont clairement documentées.
- Transmettre le carnet, à ses frais, dans le délai légal de la Loi 16.
Le promoteur doit garantir que le document est intégral et utilisable par le syndicat dès sa réception.
Promoteur : Étude fonds prévoyance loi 16
Conformément à la Loi 16, le promoteur doit fournir la première étude du fonds de prévoyance au syndicat dans les 30 jours post-AGT. Ses obligations incluent notamment :
- Produire une étude complète et actualisée reflétant l’état réel de l’immeuble.
- S’assurer que le syndicat dispose de toutes les informations financières nécessaires pour planifier les dépenses futures.
- Remettre l’étude à ses frais et dans le délai légal.
L’objectif est de permettre au syndicat de gérer correctement le fonds de prévoyance de la copropriété dès la prise de contrôle.
Que devez-vous savoir sur la date de tenue de l’assemblée générale de transition (AGT) ?
À ce point-ci, vous commencez à connaître la chanson. L’assemblée générale de transition (AGT) est l’étape officielle où le pouvoir de gestion passe du promoteur au syndicat.
Selon la date où cette rencontre a lieu :
- C’est le moment où les copropriétaires prennent connaissance de l’état de l’immeuble et du fonds de prévoyance.
- Le transfert officiel du pouvoir de gestion est acté.
- Cet acte marque la fin des responsabilités directes du promoteur en matière de gestion courante.
- Le délai dont le promoteur bénéficie pour remettre tous les documents obligatoires au syndicat est enclenché.
Conforme à la Loi 16, cette réunion est une obligation légale stricte.
Délai de production et remise - Quelles sont les règles transitoires de la Loi 16 pour les promoteurs ?
Puisqu’on ai conscient de l’ambiguïté des dates à respecter avec le nouveau projet, on a tous rassemblé et détaillé dans le tableau suivant :
| Tenue de l’AGT | Date de l’AGT | Frais de production du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance | Délai de remise du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance | Explications |
|---|---|---|---|---|
| Assemblée de transition a lieu plus de 30 jours avant le 14 août 2025 | Avant le 15 juillet 2025 | Syndicat | 3 ans, soit maximum jusqu’au 14 août 2028 | Le promoteur n’a rien à fournir. La responsabilité totale incombe au syndicat. Celui-ci bénéficie du délai de 3 ans prévu par la loi. |
| Assemblée de transition a lieu moins de 30 jours avant le 14 août 2025 ou jusqu’à 90 jours après | Entre le 16 juillet et le 12 novembre 2025 | Promoteur | 6 mois | Le promoteur a droit à un délai de 6 mois pour tout remettre au syndicat. |
| Assemblée de transition a lieu plus de 90 jours après le 14 août 2025 | À partir du 13 novembre 2025 | Promoteur | 30 jours | Le promoteur a un délai de 30 jours pour se conformer. |
FAQ - Obligations promoteur Loi 16 condo Québec
Qu’est-ce qu’un carnet d’entretien ?
C’est le calendrier d’entretien que le promoteur doit remettre au syndicat. Grossièrement, il consigne tous les équipements des parties communes, et planifie les remplacements, les travaux et l’entretien prévus pour l’immeuble.
Qu’est-ce qu’une étude de fonds de prévoyance ?
Développée à partir du carnet d’entretien, cette étude est l’analyse financière qui détermine le montant des dépenses majeures à venir. Il détaille également le niveau de cotisation nécessaire pour maintenir le fonds de prévoyance de la copropriété.
Que risque un promoteur en cas de retard de remise des documents ?
En cas de retard ou non-respect de ses obligations, le promoteur court le risque d’être sanctionné par le syndicat ou de faire face à des recours légaux.
Le délai de 30 jours s’applique-t-il aux copropriétés de tous âges ?
Non. Le délai de 30 jours qui visent les promoteurs s’applique uniquement aux nouvelles copropriétés divises, et ce, à partir de l’entrée en vigueur de la Loi 16.
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