Dans une copropriété au Québec, le syndicat a l’obligation d’entretenir toutes les parties communes : toiture, ascenseurs, balcons, corridors, piscine, etc. Si cet entretien n’est pas fait correctement et que le syndicat manque à ses obligations, il se soumet à des sanctions.
- Dans cet article, on soulève quelles sont les composantes communes à entretenir, les obligations légales du syndicat prévues par le Code civil du Québec et la Loi 16, la fréquence des travaux, les documents à garder et même ce qui risque d’arriver si l’entretien est négligé ou ignoré.
Quelles sont les composantes des parties communes d’une copropriété ?
Les composantes communes d’une copropriété comprennent la structure du bâtiment, les zones de circulation et les installations collectives. Voici quelques exemples :
Éléments structurels et extérieurs
- Toiture
- Murs et revêtements extérieurs
- Fondations
- Chutes à déchet et recyclage
- Terrain, entrée, stationnement
- Portes et fenêtres
- Balcons et terrasses
Espaces de circulation et de service
- Entrée principale
- Escaliers et ascenseurs
- Corridors
- Sorties de secours
- Stationnements sous-terrain
- Portes d’accès et mécanismes d’ouverture
- Paysagement et déneigement
Installations à usage commun
- Piscine (intérieure/ extérieure)
- Sauna et spa
- Gym
- Lave-auto
- Salle commune
- Terrains sportifs
- Espaces de rangement
- Chauffage, climatisation, ventilation
- Plomberie et électricité
Pour obtenir plus de précision, les composantes sont décrites dans la partie de la déclaration de copropriété consacrée à l’état descriptif des parties communes, communes à usage exclusif et privatives.
Quelles sont les obligations d’entretien des composantes communes du syndicat de copropriété ?
En vertu des articles 1039 et 1070 du Code civil du Québec (C.c.Q.), le syndicat de copropriété est légalement tenu d’entretenir toutes les composantes communes.
Pour des raisons de sécurité et de préservation de l’immeuble, le syndicat a l’obligation de procéder à l’entretien régulier et préventif, et d’exécuter les travaux de réparation et de remplacement. Voici plus de détails :
Production d’un carnet d’entretien et d’un calendrier préventif annuel
Depuis la réforme entrée en vigueur le 14 août 2025, le syndicat de copropriété doit produire, conserver et mettre à jour un carnet d’entretien. Ce document officiel recense toutes les parties communes et composantes de l’immeuble. Elle précise leur état, l’historique des travaux effectués et les garanties en cours.
En plus du carnet, le syndicat doit également établir un calendrier préventif annuel. Pour planifier les inspections et l’entretien régulier des 12 prochains mois, cette obligation sert à :
- Prévenir la détérioration des composantes
- Planifier le financement des travaux via le fonds de prévoyance
- Fournir une preuve documentée en cas de litige ou lors de la vente d’une unité
Nettoyage, maintenance et entretien courant des parties communes
Le syndicat de copropriété est responsable de maintenir les parties communes en bon état de fonctionnement et de sécurité. Cela inclut :
- Nettoyage régulier : hall d’entrée, corridors, escaliers, ascenseurs, espaces extérieurs, fenêtres, planchers, etc.
- Maintenance courante : systèmes collectifs comme l’éclairage, la plomberie, le chauffage, la génératrice et la ventilation.
Il doit également surveiller l’état des composantes pour détecter toute usure ou dommage léger avant qu’ils ne deviennent des problèmes majeurs. Pour les petites copropriétés, il n’est pas rare pour les copropriétaires de se reléguer. Tandis que pour les plus grosses copropriétés, les syndicats ont tendance à engager une compagnie d’entretien ménager.
Travaux de réparation et de remplacement majeurs des composantes
En vue de conserver les composantes de l’immeuble, le syndicat est tenu d’engager des professionnels qualifiés pour effectuer les travaux majeurs.
Types de travaux inclus :
- Réparations importantes : toitures, murs porteurs, façades, fondations, systèmes collectifs (chauffage, ventilation, plomberie).
- Remplacements de composantes majeures : ascenseurs, balcons, portes et fenêtres communes, équipements collectifs.
Cette catégorie inclut tous les travaux qui ne sont pas considérés comme de l’entretien courant, mais qui sont nécessaires au maintien de la sécurité et de la conformité.
Repérage de vices apparents, cachés, de construction et majeurs
En ce qui concerne les vices, le syndicat a la responsabilité légale de surveiller l’état des parties communes et de documenter les anomalies. Si un vice est découvert, qu’il soit apparent, caché, de construction ou majeur, le syndicat doit informer les potentiels responsables (promoteur immobilier, entrepreneur, etc.). Ce doit être fait par écrit dans un délai jugé raisonnable.
L’objectif de cette obligation n’est pas de transformer le syndicat en inspecteur. Si les vices sont apparents ou détectés, le syndicat doit prendre les mesures nécessaires. Sans intervention, le syndicat devient responsable des dommages causés aux copropriétaires par un défaut d’entretien des parties communes ou par un vice de construction.
Souscription aux assurances obligatoires du syndicat (immeuble et responsabilité civile)
Pour protéger le bâtiment et les copropriétaires contre les sinistres, les réclamations et les risques financiers, le syndicat doit souscrire aux assurances obligatoires.
- Assurance de l’immeuble : couvre les dommages matériels aux parties et aux composantes communes.
- Assurance responsabilité civile du syndicat : protège contre les réclamations découlant de blessures, dommages ou fautes de gestion du syndicat ou de ses administrateurs.
Les protections doivent être conséquentes à l’évaluation du coût de reconstruction et mises à jour régulièrement. Le syndicat est également tenu de revoir annuellement les garanties et conserver tous les documents d’assurance dans ses registres.
Constitution d’un fonds de prévoyance
Selon l’article 1071 du C.c.Q., le syndicat a le devoir de constituer un fonds de prévoyance pour couvrir toutes les dépenses d’entretien. Cependant, depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16, les règles du jeu ont changé. Le taux minimum de cotisation de 5% des charges communes est révolu.
Aujourd’hui, le syndicat doit obligatoirement suivre les recommandations financières d’un expert en évaluation reconnu, inscrites à l’étude de fonds de prévoyance. Pour éviter de manquer de fonds, le montant des contributions doit refléter l’âge, l’état, la durée de vie utile et les coûts projetés des composantes.
Quel est le lien entre l’entretien des composantes communes et l’étude du fonds de prévoyance ?
Les deux vont ensemble. L’étude du fonds de prévoyance détermine combien d’argent le syndicat doit mettre de côté pour payer les travaux futurs (toiture, fenêtres, structure, etc.). Pour faire ce calcul, le professionnel mandaté évalue l’état actuel du bâtiment et la manière dont il a été entretenu au fil des ans.
Quand le syndicat remplit ses obligations et que l’entretien est fait régulièrement, les composantes durent plus longtemps, les réparations sont moins urgentes et les coûts sont plus facilement prévisibles.
Par contre, si l’entretien est négligé, les dégradations s’accélèrent, les travaux arrivent plus vite que prévu et les montants à payer sont plus élevés.
Quelle est la fréquence minimale d’entretien des parties communes ?
La fréquence minimale d’entretien des parties communes n’est pas universelle. Les interventions sont effectuées selon l’usure, l’ordre de priorité et les recommandations professionnelles.
Voici quelques repères de fréquences :
- Nettoyage des espaces communs : hebdomadaire ou mensuel
- Vérification de base (éclairage, accès, portes, ventilation) : mensuel
- Petit entretien (graissage, ajustements, remplacement mineur) : au besoin
- Entretien préventif : basé sur un calendrier annuel à partir du carnet d’entretien
- Inspections professionnelles : aux 5 ans ou au besoin
- Réparations urgentes : immédiatement
La fréquence d’entretien doit respecter les recommandations de l’étude, qui établit quand inspecter, réparer ou remplacer les composantes.
Quels documents utiliser pour planifier, suivre et prouver l’entretien des parties communes ?
Tous les documents énumérés ci-dessous servent quotidiennement aux membres du syndicat et leur permettent de prouver qu’ils ont fait leur travail comme il faut. Voici ce qu’ils doivent avoir sous la main :
- Carnet d’entretien
- Procès-verbaux (PV)
- Rapports d’inspection
- Contrats d’entretien
- Factures des travaux
Quels sont les sanctions ou litiges possibles pour défaut d’entretien par le syndicat ?
Si le syndicat de copropriété ne respecte pas ses obligations d’entretien des composantes communes, ce n’est pas sans conséquences. En cas de défaut, voici à quoi il s’expose :
Responsabilité civile du syndicat en cas de dommages
Si le défaut d’entretien cause des dommages matériels ou corporels, le syndicat pourrait être tenu responsable devant les tribunaux.
Recours des copropriétaires (mise en demeure, Cour du Québec)
Les copropriétaires sont en droit de mettre en demeure le syndicat afin d’exiger les réparations ou l’entretien en défaut. Si le syndicat n’agit pas, le litige peut être amené devant les tribunaux de la Cour du Québec pour forcer le respect de ses obligations.
Hausse obligatoire des charges communes ou cotisations spéciales
S’il est nécessaire d’entreprendre des réparations majeures suite à un défaut d’entretien, il arrive que le fonds de prévoyance soit insuffisant. Dans ce cas, il n’est pas rare que le syndicat doive hausser les frais de copropriété ou demander des cotisations spéciales.
Dépérissement des parties communes de l’immeuble en copropriété
Inévitablement, si le syndicat ne fait pas l’entretien régulièrement, les parties communes se détériorent plus vite. Par exemple, un ascenseur qui n’est pas inspecté, lubrifié et entretenu a beaucoup plus de chance de tomber en panne. À la longue, ce genre de problèmes coûte beaucoup plus cher à réparer. Et c’est sans parler des inconvénients causés par les installations rendues inutilisables pour les copropriétaires.
Étude de cas - Un syndicat de copropriété condamné à payer 22 000$ en dédommagement
En 2024, un syndicat de copropriété montréalais a été condamné par le tribunal à verser plus de 22 000$ à deux copropriétaires après des années de problèmes d’approvisionnement en eau chaude dans leur condo.
Entre 2017 et 2020, les copropriétaires devaient attendre plusieurs minutes pour avoir de l’eau chaude. Après des années de douches froides et plusieurs plaintes, le syndicat a tardé avant d’agir, n’a pas mandaté les bons experts et a réalisé seulement quelques travaux partiels.
Ce n’est qu’après une mise en demeure et l’intervention judiciaire qu’un expert a identifié un vice de construction affectant les parties communes.
La Cour du Québec a jugé que le syndicat avait omis son obligation légale d’entretien et agi de mauvaise foi, et a accordé 7 200$ pour les désagréments subis par les copropriétaires et 15 280$ pour couvrir leurs frais judiciaires.
Morale : Ce jugement prouve que le syndicat de copropriété a le devoir d’agir rapidement et sérieusement face aux problèmes touchant les parties communes, sous peine de responsabilité civile et de sanctions financières.
FAQ - Obligations du syndicat de copropriété sur l’entretien des composantes communes
Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété ?
Un syndicat de copropriété est une personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires. Géré par un groupe d’administrateurs élus, le syndicat est responsable de la gestion des parties communes, de la gestion financière et de la représentation légale de la copropriété.
Quelle loi régit les obligations d’entretien du syndicat de copropriété ?
C’est le Projet de loi 16, découlant de la réforme du droit de la copropriété divise au Québec, qui régit les obligations d’entretien des parties communes du syndicat.
Quelle est la différence entre entretien et réparation en copropriété ?
L’entretien consiste à maintenir les parties communes dans un état propre et fonctionnel (nettoyage, vérification des équipements, graissage des portes, petites interventions préventives). La réparation remet en état quelque chose d’endommagé ou d’usé (changé un mécanisme d’ouverture de porte, réparer le filtreur de la piscine).
Quelle est la date limite à respecter pour les obligations d'entretien ?
Pour produire un carnet d’entretien et une étude de fonds de prévoyance valides, les copropriétés disposent d’un délai de 3 ans à partir du 14 août 2025, ce qui nous amène au 14 août 2028.
Qui doit payer l’entretien des parties communes d’une copropriété ?
Par le biais des frais de copropriété et leur quote-part, ce sont les copropriétaires qui paient l’entretien des parties communes.
Qui est responsable de l’entretien d’une partie commune à usage privatif en copropriété ?
La responsabilité de l’entretien d’une partie commune à usage privatif est partagée entre le syndicat de copropriété et le propriétaire. Le syndicat voit à l’entretien général et la supervision, et le copropriétaire à l’entretien courant et fonctionnel.
Par exemple, pour un balcon, le copropriétaire a le devoir de le nettoyer et de l’entretenir, tandis que le syndicat a la responsabilité de conserver la structure en bon état, de le réparer au besoin et de s’assurer qu’il est sécuritaire.
Que risque un administrateur en cas de mauvaise gestion de l’entretien ?
En cas de négligence, un administrateur peut être tenu responsable personnellement et risque des poursuites civiles et des sanctions financières.
Planifiez votre budget d’entretien des parties communes avec l’étude de fonds de prévoyance !
Sans l’étude de fonds de prévoyance, le syndicat de copropriété risque de manquer d’argent pour couvrir les réparations majeures et de se retrouver en défaut d’entretien.
Pour vous aider, notre équipe est prête à déployer un professionnel qualifié de votre région pour produire une étude conforme aux obligations légales de la Loi 16.
- Remplissez notre formulaire dès maintenant pour comparer, sans frais ni obligation, 3 évaluateurs autorisés.
Si ce n’est pas déjà fait, commencez les démarches dès aujourd’hui !
