Au Québec, le syndicat de copropriété est tenu d’établir un plan de financement du fonds de prévoyance. Maintenant qu’on sait que le 5% précédemment requis ne suffit plus, le syndicat doit désormais répondre aux nouvelles obligations financières.
L’entretien des parties communes coûte cher et les copropriétaires s’attendent à ce que la copropriété dispose, en tout temps, des fonds nécessaires pour couvrir les frais.
- Pour faire face à la dégradation du parc immobilier accentué par un sous-financement des actifs, le syndicat doit développer un plan à partir des réserves accumulées, des cotisations des copropriétaires et des projections contenues dans l’étude de fonds de prévoyance. Voici tout ce qu’il faut savoir !
Qu’est-ce qu’un plan de financement en copropriété ?
En copropriété, un plan de financement est une stratégie financière mise en place par le conseil d’administration afin d’alimenter adéquatement le fonds de prévoyance.
Pour ce faire, le plan de financement prend le solde actuel du fonds et définit les contributions nécessaires pour l’amener progressivement au niveau cible recommandé, tel qu’identifié dans l’étude du fonds de prévoyance.
Le syndicat doit toutefois faire preuve de prudence. Malgré le besoin criant de renflouer le fonds, il doit s’assurer de ne pas créer de chocs financiers aux copropriétaires. L’ajustement des cotisations doit donc se faire de façon méthodique, réaliste et graduelle.
Puisque l’étude du fonds de prévoyance est établie sur un horizon de 25 ans, le plan de financement budgète les contributions année par année, en fonction des besoins futurs du bâtiment et des capacités financières des copropriétaires.
Quelles variables considérer pour le financement du fonds de prévoyance ?
À partir d’une série de variables telles que les cotisations, les réserves et les projections, le syndicat de copropriété a tout un casse-tête à résoudre. Il doit trouver le juste équilibre entre les besoins financiers du bâtiment, les obligations légales de la Loi 16 et la capacité de payer des copropriétaires.
Cotisations annuelles des copropriétaires
Les cotisations annuelles des copropriétaires payées via les charges communes mensuelles constituent la principale source de financement du fonds. Une cotisation trop faible expose la copropriété à des cotisations spéciales. Une fois de temps en temps, ce n’est pas critique, mais des cotisations spéciales récurrentes ne sont pas bien accueillies par les copropriétaires. Inversement, une cotisation drastiquement plus élevée crée une pression financière, parfois inutile, sur les copropriétaires.
Le montant des cotisations est calculé à partir des besoins financiers de l’immeuble, et divisé selon le nombre d’unités et la quote-part. Depuis le 14 août 2025, l’utilisation d’un pourcentage arbitraire est révolue.
Solde actuel du fonds de prévoyance et réserves déjà accumulées
Le niveau de capitalisation actuel du fonds influence directement les ajustements à prévoir. Par conséquent, le syndicat doit commencer par évaluer l’écart entre les sommes disponibles et les besoins futurs projetés. Lorsque l’écart est grand, les mesures correctives sont plus marquées.
Durée de projections financières du fonds de prévoyance
Établies sur un horizon de 25 ans, les projections financières sont utilisées pour répartir les cotisations annuelles à verser au fonds de prévoyance, à court terme (1-3 ans) et à moyen terme (5-10 ans).
Recommandations professionnelles de l’étude de fonds
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16, le syndicat n’a qu’à s’appuyer sur les montants inscrits au rapport d’étude de fonds de prévoyance. Dorénavant obligatoire, l’étude est réalisée par un expert de l’industrie et détaille tous les frais qui seront engendrés au cours des 25 prochaines années à des fins d’entretien d’immeuble.
Quelles sont les options de contributions au fonds de prévoyance ?
Les 3 options de contributions les plus couramment utilisées sont l’augmentation progressive des cotisations, l’imposition de cotisations spéciales et la révision de l’horizon de financement.
Pour atteindre les objectifs financiers ciblés, les administrateurs ne choisissent pas la méthode de contribution au fonds de prévoyance de façon arbitraire, mais il dispose d’une certaine marge de manœuvre.
Augmentation progressive des cotisations
L’augmentation graduelle des cotisations annuelles est de loin, la plus privilégiée par les syndicats. Elle est prévisible, facilite l’étalement des paiements dans le temps et réduit le poids financier qui incombe aux copropriétaires.
Par exemple, le fonds de prévoyance d’un immeuble de 20 condos le fonds de prévoyance doit recevoir 26 000 $ par année. Par contre, les cotisations actuelles n’atteignent que 18 000 $ par année. Il reste donc 8 000 $ à combler. Plutôt que de demander un saut immédiat de 33 $/mois par unité, le syndicat augmente progressivement les cotisations sur 3 ans.
| Années de contribution | Cotisation annuelle | Cotisation par unité (approximative) |
|---|---|---|
| Année actuelle | 18 000 $ | 75,00 $ |
| Année 1 | 20 000 $ | 83,33 $ |
| Année 2 | 22 000 $ | 91,66 $ |
| Année 3 | 24 000 $ | 100,00 $ |
Cotisations spéciales ciblées
Même si les syndicats préfèrent éviter d’imposer des cotisations spéciales, elles sont parfois inévitables. Pour combler un trop gros manque à gagner entre le solde du fonds et un besoin urgent, elles peuvent être simples ou multiples.
Temporaires et ciblées, elles servent à financer des travaux précis identifiés dans l’étude du fonds de prévoyance, comme le remplacement des fenêtres.
Par exemple, après la réception de son étude, un syndicat se rend à l’évidence qu’il doit remplacer toutes les fenêtres de l’immeuble au cours des 6 prochains mois. Alors que le total s’élève à près de 60 000 $, le fonds ne contient que 30 000 $. Le syndicat décide de combler le déficit par une cotisation spéciale :
- Montant à répartir : 30 000 $
- Nombre d’unités privatives : 20
- Cotisation spéciale par unité : 1 500,00 $ (montant approximatif)
- Répartition : 3 versements de 500,00 $ (1er mai, 1er août, 1er octobre)
Révision de l’horizon du plan de financement
S’il le juge opportun, le syndicat peut également jouer avec la durée de financement du plan et répartir les coûts sur plus d’années. Mais attention, cette modification doit être réaliste et équitable entre ceux qui paient déjà et les nouveaux propriétaires qui entreront dans la copropriété.
Selon les besoins de financement, les syndicats se limitent rarement à une seule option. En effet, il n’est pas rare de voir une combinaison de l’augmentation progressive des contributions et de l’imposition de cotisations spéciales. En jumelant plusieurs options, il est plus facile de maintenir le fonds de prévoyance à niveau, financer les travaux urgents et répartir les ajustements équitablement.
Le syndicat doit-il consulter les copropriétaires pour le financement du fonds ?
Oui, pour le financement du fonds de prévoyance, les copropriétaires doivent être consultés. Une fois le plan établi, le syndicat a l’obligation de le présenter aux copropriétaires dans un délai raisonnable. Cela doit avoir lieu lors d’une assemblée générale, qu’elle soit annuelle ou extraordinaire.
Cette présentation transparente permet à tous ceux qui sont présents de demander des clarifications et de repartir avec tous les chiffres pour planifier leur budget. Une fois l’information reçue et les questions répondues, le plan de financement doit passer au vote et être approuvé.
Quelles sont les bonnes pratiques de communications aux copropriétaires ?
Le syndicat doit informer les copropriétaires sur le plan de financement du fonds de prévoyance afin qu’ils comprennent pourquoi les contributions sont nécessaires, comment elles sont calculées, et quels travaux elles financeront.
Voici quelques bonnes pratiques indispensables :
- Annonce initiale du plan de financement : envoyer un courriel pour expliquer la situation, le besoin du fonds de prévoyance et la méthodologie de calcul.
- Insérer un lien vers les documents officiels : montrer les tableaux de calculs, les soldes actuels, les projections et les coûts des travaux futurs.
- Rappels et mises à jour : informer des étapes importantes, dates d’AG, ou ajustements de cotisations.
- Présentation officielle du plan de financement : le CA explique la stratégie, les projections financières et les options de contribution.
- Temps de questions et réponses : permettre aux copropriétaires de comprendre les choix et poser des questions précises sur les chiffres.
- Vote ou approbation : si nécessaire, demander l’aval des copropriétaires pour certaines décisions, dont les cotisations spéciales.
- Support visuel : utiliser des tableaux et graphiques pour illustrer les augmentations progressives et l’impact sur chaque unité.
L’important est de faire preuve de clarté et de transparence. Le plan de financement doit être appuyé par des preuves et des informations précises.
Exemple de plan de financement de fonds de prévoyance d’une copropriété de 12 condos
Pour mieux comprendre le plan de financement d’un fonds de prévoyance, mettons-le en pratique sous une forme simplifiée sur un horizon de 5 ans.
Informations recensées dans l’étude de fonds de prévoyance :
- Immeuble en copropriété : 12 unités privatives
- Valeur de reconstruction : 3 000 000 $
- Solde actuel du fonds de prévoyance : 90 000 $
- Travaux majeurs prévus sur 25 ans : 900 000 $
- Objectif à 5 ans : renforcer le fonds pour réduire les déficits
- L’étude de fonds de prévoyance a recommandé des cotisations annuelles croissantes pour atteindre un niveau de sécurité financière suffisant dans les 5 prochaines années.
Répartition des quotes-parts (%)
| Type d’unité | Nombre | Quote-part par unité | Quote-part totale |
|---|---|---|---|
| 3 1/2 | 4 | 7 % | 28 % |
| 4 1/2 | 6 | 8,5 % | 51 % |
| 5 1/2 | 2 | 10,5 % | 21% |
| Total | 12 | - | 100 % |
Plan de financement : Projections annuelles recommandées par l’étude (sur 5 ans)
| Années | Projections financières |
|---|---|
| 1 | 26 000 $ |
| 2 | 28 000 $ |
| 3 | 30 000 $ |
| 4 | 32 000 $ |
| 5 | 34 000 $ |
Cotisations par unité selon les quotes-parts (sur 5 ans)
Année 1 : 26 000 $
| Type d’unité | Quote-part annuelle | Quote-part mensuelle |
|---|---|---|
| 3 1/2 | 1 820 $ | 152 $ |
| 4 1/2 | 2 210 $ | 184 $ |
| 5 1/2 | 2 730 $ | 228 $ |
Année 3 : 30 000 $
| Type d’unité | Quote-part annuelle | Quote-part mensuelle |
|---|---|---|
| 3 1/2 | 2 100 $ | 175 $ |
| 4 1/2 | 2 550 $ | 213 $ |
| 5 1/2 | 3 150 $ | 263 $ |
Année 5 : 34 000 $
| Type d’unité | Quote-part annuelle | Quote-part mensuelle |
|---|---|---|
| 3 1/2 | 2 380 $ | 198 $ |
| 4 1/2 | 2 890 $ | 241 $ |
| 5 1/2 | 3 570 $ | 298 $ |
FAQ sur le plan de financement du fonds de prévoyance
Qu’est-ce qu’un fonds de prévoyance en copropriété ?
Un fonds de prévoyance est une réserve financière obligatoire qui sert à couvrir les réparations majeures et le remplacement des composantes communes d’un immeuble en copropriété divise.
Il est financé par les cotisations des copropriétaires qui sont calculées selon l’étude professionnelle du fonds de prévoyance. Ce fonds prévient les déficits et les cotisations spéciales, en planifiant les dépenses sur plusieurs années de manière prévisible et équilibrée.
Comment est calculé le fonds de prévoyance d’une copropriété ?
Le fonds de prévoyance est calculé à partir d’une étude professionnelle, appelée l’étude de fonds de prévoyance, qui évalue l’état des parties communes, estime les coûts sur 25 ans de réparation et de remplacement, puis détermine les contributions nécessaires des copropriétaires.
Quel est le délai de mise en œuvre du plan de financement d’un syndicat de copropriété ?
Le syndicat de copropriété doit avoir produit la première étude de fonds de prévoyance au plus tard le 14 août 2028. Cependant, il est fortement recommandé de ne pas attendre aussi longtemps avant de le faire.
Quels sont les avantages du plan de financement de copropriété ?
Le plan de financement de copropriété permet au syndicat et aux copropriétaires de rattraper les arrérages financiers de façon stable et graduelle sans engendrer de hausses démesurées.
Consultez un professionnel autorisé pour évaluer les besoins financiers de votre copropriété !
Pour présenter un plan de financement précis et équitable, la première étape est de demander une étude de fonds de prévoyance. À partir des recommandations d’un professionnel autorisé, vous pourrez ajuster les contributions annuelles et éviter que votre actif soit sous-financé.
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