Depuis le 14 août 2025, la loi 16 oblige la remise de l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété pour toute vente de condo au Québec. Ce document atteste de l’état des finances de la copropriété, des travaux réalisés et prévus, des inspections passées et des litiges en cours.
Son émission relève du vendeur, qui doit la demander par écrit au syndicat avant la signature de l’acte de vente. Ce document protège simultanément l’acheteur et le vendeur pour conclure la transaction avec crédibilité et certitude. Sans plus attendre, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour respecter cette obligation légale.
Qu’est-ce que l’attestation du syndicat ?
L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est un document central imposé par la Loi 16 au Québec pour toutes les copropriétés divises. Émise par le syndicat, elle est exigée lors de la vente d’une unité privative.
Transmis en tant utile à l’acheteur, il atteste de la santé financière, des travaux effectués et à prévoir, des inspections passées, ainsi que de la présence de litiges en cours de la copropriété.
Demandée par le notaire avant la signature de l’acte de vente et sert de gage de valeur, de transparence et de protection pour l’acheteur comme pour le vendeur.
Pourquoi l’attestation du syndicat a été mise en place dans le projet de loi 16 ?
La réforme de la copropriété divise au Québec, amorcée par le projet de loi 16, a été adoptée en décembre 2019 et est entrée officiellement en vigueur le 14 août 2025. Issue de cette modification du cadre légal, la loi impose désormais au vendeur de remettre à l’acheteur une attestation du syndicat de copropriété avant la conclusion de la vente.
Celle-ci a été implantée et ajoutée au Code civil en raison de lacunes récurrentes recensées dans le secteur de la copropriété :
- Fonds de prévoyance insuffisants
- Dettes non divulguées
- Absence d’informations sur les travaux à effectuer
- Poursuites judiciaires non révélées
- Inégalité d’accès à l’information
En raison d’une gestion déficiente, l’instauration de l’attestation obligatoire protège les acheteurs, encadre les vendeurs et renforce la gestion des copropriétés divises.
Pourquoi l’attestation ne bénéficie pas du même délai de conformité (3 ans) que le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance ?
À la différence du carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance, qui ont bénéficié d’un délai de grâce de trois ans pour permettre aux syndicats de s’organiser et de produire les documents requis, l’attestation du syndicat est devenue obligatoire immédiatement le 14 août 2025.
La raison :
- Le carnet d’entretien et l’étude de fonds requièrent des évaluations techniques et financières réalisées par des professionnels externes.
- L’attestation du syndicat est une synthèse des informations existantes et se base sur des données déjà disponibles dans la majorité des copropriétés (états financiers, procès-verbaux, assurances, règlements, litiges en cours).
Le législateur a jugé que les syndicats sont en mesure de produire cette attestation sans délai de conformité supplémentaire.
Quels sont les 7 renseignements cités dans l’attestation de vente de condo au Québec ?
À titre de référence seulement, voici les informations présentées dans le modèle d’attestation du syndicat fourni par la Société d’habitation du Québec.
1. Identification de la partie privative (adresse).
2. Renseignements financiers (fonds de prévoyance, contribution des copropriétaires aux charges communes, montant de liquidités disponibles pour couvrir les dépenses courantes, surplus ou déficit des états financiers, budget prévisionnel).
3. Renseignements assurantiels (polices d’assurance, montant du fonds d’autoassurance, montant de la plus haute franchise).
4. Renseignements juridiques (modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des 3 dernières années, litiges en cours).
5. Renseignements sur l’immeuble et la partie privative (inspections de la partie privative, sinistres de la partie privative, réparations et remplacements des parties communes avec coûts au cours des 5 dernières années, réparations et remplacements prévus des parties communes avec coûts pour les 10 prochaines années).
6. Autres documents annexés à la discrétion du syndicat de copropriété (déclaration de la copropriété, règlement de l’immeuble, étude de fonds de prévoyance).
7. Renseignements complémentaires à la discrétion du syndicat de copropriété.
Qui doit demander l’attestation de l’état de la copropriété ?
C’est au vendeur de l’unité privative qu’incombe la responsabilité légale de demander l’attestation auprès de son syndicat de copropriété. Pour l’obtenir, le vendeur doit :
- Formuler une demande écrite au syndicat afin de la recevoir avant de passer chez le notaire.
- Payer au syndicat les frais liés à l’émission du document (si tel est le cas).
Même si le courtier immobilier et le notaire peuvent rappeler au vendeur d’en faire la demande, la responsabilité d’y donner suite est celle du vendeur.
Quand le vendeur doit-il demander l’attestation au syndicat de copropriété ?
Le meilleur moment pour demander l’attestation du syndicat est dès que le vendeur prend la décision de mettre son unité en vente. En ne tardant pas à en faire la demande, le vendeur :
- Évite les délais administratifs qui pourraient retarder la transaction
- Laisse le temps au syndicat de rassembler l’ensemble des informations
- Transmet le document à l’acheteur dans les plus brefs délais
Il est recommandé de ne pas attendre la promesse d’achat pour entamer la démarche.
Le syndicat de copropriété a un délai légal de 15 jours pour remettre l’attestation
Selon le cadre légal, le syndicat de copropriété, le syndicat de copropriété, dispose d’un délai maximal de 15 jours à compter de la réception de la demande officielle du vendeur pour remettre l’attestation.
- Le syndicat doit préparer le document en compilant les données financières, juridiques et techniques exigées par la loi.
- Si l’attestation n’est pas fournie dans le délai prévu, la transaction risque d’être retardée ou bloquée.
- Pour accéder à un service de réception accéléré (ou d'urgence), certains syndicats acceptent de le faire en échange de frais supplémentaires facturés au vendeur.
Ce délai équilibre le droit du vendeur d’obtenir le document dans un temps raisonnable et la capacité du syndicat à rassembler les informations obligatoires.
Quels sont les avantages de l’attestation du syndicat de la loi 16 ?
L’attestation de l’état de la copropriété bénéficie à toutes les parties impliquées, les syndicats, les vendeurs et les acheteurs. Voici les principaux avantages:
- Oblige le syndicat à avoir une structure administrative professionnelle
- Encourage les gestionnaires à tenir leurs dossiers à jour
- Se conformer aux exigences du carnet d’entretien et du fonds de prévoyance
- Protège le vendeur sur le plan légal
- Accélère le processus de vente du condo
- Permet au vendeur d'anticiper les objections potentielles du vendeur
- Dessine un portrait clair et transparent de la copropriété pour les nouveaux acheteurs
- Sert de levier de négociation lors de l'achat d’une unité privative
Ce document instaure une plus grande confiance et crédibilité entre les parties.
Exemple d’attestation du syndicat pour la vente d’un condo (Loi 16)
ATTESTATION DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ
Conformément à la Loi 16 sur la copropriété divise (Code civil du Québec)
1. Identification de la partie privative
Nom de la copropriété : Résidence Soleil
Adresse : 456 rue du Parc, Montréal (QC)
Unité concernée : 1203
Description : 3 chambres, 2 salles de bain, superficie 1 130 pc
Propriétaire vendeur : M./Mme Claire Martin
Date d’émission : 16 septembre 2025
Émetteur : Syndicat de copropriété Résidence Soleil
2. Renseignements financiers
- Fonds de prévoyance disponible : 120 000$
- Cotisation mensuelle au syndicat : 400$
- Liquidités pour dépenses courantes : 25 000$
- Surplus / déficit des états financiers : surplus de 15 000$
- Budget prévisionnel pour l’année en cours : 450 000$
3. Renseignements assurantiels
- Polices d’assurance du syndicat : couverture complète parties communes et responsabilité civile
- Fonds d’autoassurance : 10 000$
- Plus haute franchise : 5 000$
4. Renseignements juridiques
- Modifications à la déclaration de copropriété (3 dernières années) : aucune
- Litiges en cours : aucun
5. Renseignements sur l’immeuble et la partie privative
- Inspections récentes de l’unité : inspection prévente réalisée le 1er septembre 2025, aucun défaut majeur constaté
- Sinistres passés : infiltration mineure réparée en 2022
- Réparations et remplacements des parties communes (5 dernières années) : remplacement de la toiture 2023 : 80 000$
- Travaux prévus (10 prochaines années) : modernisation des ascenseurs 2027 : estimation 60 000$
6. Autres documents annexés à la discrétion du syndicat
- Déclaration de copropriété
- Règlement de l’immeuble
- Étude du fonds de prévoyance 2025
7. Renseignements complémentaires à la discrétion du syndicat
- Aucun renseignement supplémentaire fourni par le syndicat
Déclaration du syndicat :
Le syndicat de copropriété atteste que les informations ci-dessus sont exactes et reflètent fidèlement la situation actuelle de l’unité privative et de la copropriété.
Nom et signature du représentant du syndicat / gestionnaire
*Cette attestation est uniquement présentée à titre d’exemple simplifié et ne constitue en aucun cas une référence légale officielle.*
FAQ - Attestation du syndicat pour la vente d’un condo
L’attestation est-elle toujours obligatoire lors d’une vente de condo ?
Oui. Toutes les copropriétés au Québec doivent remettre une attestation du syndicat lors de la vente d’une unité privative. Conformément à la Loi 16, il n’existe aucune exception.
Que faire si le syndicat tarde à remettre l’attestation ?
Si le délai légal de 15 jours est dépassé, relancez immédiatement le syndicat par écrit. Si aucune réponse n’est obtenue, contactez votre notaire pour qu’il intervienne en tant qu’intermédiaire. En dernier recours, vous pouvez engager une action judiciaire prévue par le Code civil du Québec pour obtenir le document.
Quelle est la durée de validité de l’attestation ?
L’attestation n’a pas de durée de validité spécifique. Il s’agit d’un document ponctuel, préparé et remis uniquement pour la transaction en cours.
Où obtenir plus d'informations sur l’attestation du syndicat de la loi 16?
Vous pouvez consulter les sites gouvernementaux officiels, notamment ceux de la Société d’habitation du Québec, ou obtenir des informations auprès de professionnels spécialisés en copropriété avec qui nous travaillons en partenariat.
Conformez-vous aux exigences de la loi 16 du droit de la copropriété en quelques clics !
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L’attestation du syndicat, une obligation légale pour toutes les copropriétés du Québec !
