La Loi 16 a changé la donne pour toutes les copropriétés au Québec, mais ce sont les petites copropriétés (20 unités et moins) qui encaissent le choc. Avec moins de copropriétaires pour répartir les frais, le carnet d’entretien, l’étude de fonds de prévoyance et les nouvelles contributions coûtent proportionnellement plus cher par unité.
Cet article explique pourquoi ces petites copropriétés ressentent plus fortement l’impact financier de la Loi 16 et donne des solutions concrètes pour optimiser les coûts, anticiper les charges et se conformer aux nouvelles obligations.
Qu’est-ce qui qualifie une « petite copropriété » ?
La réponse courte : le nombre d’unités privatives. Pour faire partie de la catégorie des petites copropriétés, l’immeuble doit compter moins de 21 condos.
Loin d’être en minorité, les petites copropriétés représentent 90% du parc immobilier en copropriété au Québec. Pensez-y, 9 copropriétés sur 10 se préoccupent de l’impact de la Loi 16 sur leurs finances.
Même si elles forment la majorité, ces petites copropriétés autogérées composent avec des budgets serrés. Pour elles, l’arrivée du moindre changement comme celui de la Loi 16 touche directement les copropriétaires et a des répercussions plus lourdes que pour le 10% restant.
Quel est le désavantage de la Loi 16 sur les charges communes des petites copropriétés au Québec ?
La Loi 16 impose de nouvelles obligations à toutes les copropriétés du Québec, mais les petites copropriétés sont particulièrement touchées. Le désavantage ? Un nombre restreint de copropriétaires pour partager les frais.
Pour payer le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et les nouvelles contributions au fonds de prévoyance, les frais sont répartis entre moins de copropriétaires.
Donc afin de respecter les mêmes exigences que les plus grandes copropriétés, les petites paient proportionnellement plus cher. Inévitablement, beaucoup font le saut quand la facture arrive.
Les petites copropriétés paient-elles plus cher pour le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance ?
Non, pas vraiment. Les petites copropriétés ne paient pas plus cher que les grandes, généralement elles paient moins. Le problème qu’elles rencontrent est au niveau de la répartition des coûts.
Avec moins d’unités, le coût des services professionnels est réparti entre un moins grand nombre de copropriétaires. De ce fait, le total n’est pas plus élevé, mais la part à payer par chacun est, quant à elle, plus élevée.
Voici un exemple chiffré pour illustrer nos propos :
| Prix total de l’étude de fonds de prévoyance | Nombre de condos | Coût approximatif par copropriétaire |
|---|---|---|
| 2 650$ | 6 | 441$ |
| 2 800$ | 15 | 187$ |
| 5 000$ | 50 | 100$ |
| 7 500$ | 100 | 75$ |
*Les coûts affichés sont présentés à titre indicatif seulement. De plus, veuillez noter que les charges communes sont normalement divisées selon la quote-part et non à parts égales.*
Moins il y a de copropriétaires pour partager les frais, plus les charges communes montent. C’est pour ça que les petites copropriétés ressentent beaucoup plus l’impact financier de la Loi 16 que les plus grandes.
Pourquoi y a-t-il un tel écart de coût par unité avec le projet de loi 16 ?
L’écart de coût par unité ne vient pas du nombre de copropriétaires, mais de la complexité de l’immeuble. Pour réaliser un carnet d’entretien et une étude de fonds de prévoyance, le professionnel engagé doit :
- Faire l'inventaire de tous les éléments des parties communes.
- Inspecter les éléments pour évaluer leur état et leur durée de vie restante.
- Identifier les remplacements et réparations majeures à prévoir sur 25 ans.
- Estimer les coûts et planifier le calendrier des interventions.
- Proposer des scénarios de contributions au fonds de prévoyance pour couvrir ces travaux.
Plus il y a d’éléments à inventorier, plus le travail du professionnel est long, et plus la part à payer par copropriétaire augmente.
Le nombre de condos a-t-il un impact sur le prix des services ?
Le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance concernent exclusivement les parties communes. Théoriquement, le nombre de condos n’augmente pas directement le coût, mais indirectement oui. Pourquoi ?
- Parce que le nombre d’unités reflète la taille de l’immeuble et l’étendue des équipements, composantes et biens communs.
- Plus il y a de condos, plus il y a d’éléments à inspecter : balcons, salles d'entraînement, terrains sportifs, piscines, salles communes, stationnements, etc.
Plus la copropriété est grande, plus l’évaluation demande de temps à l’expert, et vous vous en doutez, accroît le prix des services professionnels.
Le nombre d’éléments est-il directement lié au nombre d’unités ?
Pas systématiquement, mais il y a un lien. Le nombre d’unités influence directement certains éléments des parties communes, comme les balcons, les stationnements ou les ascenseurs, qui augmentent proportionnellement avec la taille de la copropriété.
Cependant, toutes tailles confondues, certains éléments sont présents dans toutes les copropriétés : toiture, revêtement extérieur, fondation, aménagement paysager, plomberie, et réseau électrique. Donc, entre 6 et 20 unités, ou même 10 et 25, les différences dans les éléments à évaluer sont minimes. En revanche, entre 12 et 62 unités par exemple, l’écart est plus significatif.
Une copropriété plus grande inclut des commodités supplémentaires et des systèmes plus complexes. Donc automatique, ça augmente le nombre d’éléments à inspecter et à entretenir.
Astuces économiques de petites copropriétés pour obtenir de meilleurs prix
Même si la production du carnet d’entretien et de l’étude de fonds de prévoyance est obligatoire, ça ne veut pas dire qu’il n’y a pas moyen d’optimiser les dépenses et d’obtenir un meilleur prix.
Avec des budgets limités, les petites copropriétés ont avantage à suivre certains conseils :
- Magasiner auprès de différentes entreprises
- Comparer plusieurs soumissions d’experts locaux
- Tenter de négocier le prix, pourquoi pas ?
- Avoir les plans de l’immeuble en main
- Recueillir le plus d’informations et de documents possible pour diminuer la charge de travail du professionnel mandaté
Est-il possible de se regrouper entre petites copropriétés voisines pour économiser ?
Oui. Principalement recommandé pour les copropriétés voisines similaires, il est possible d’unir vos forces pour solliciter une offre groupée. En centralisant la production du carnet d’entretien et/ou de l’étude du fonds de prévoyance, les professionnels ont moins de recherches et d’analyses à faire, ce qui justifie des rabais.
Cette stratégie a comme avantage de réduire significativement les coûts pour chaque copropriété et par conséquent, chaque copropriétaire. Toutefois, pour que ce type de collaboration profite à tous, le processus doit être bien coordonné et des ententes claires doivent être prises.
Étude de cas de la Loi 16 d’une petite copropriété de 12 unités au Québec
Hélène B., présidente du syndicat, doit gérer une copropriété de 12 unités. Avec l’entrée en vigueur du projet de Loi 16, le syndicat doit réaliser un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance pour se conformer aux obligations légales.
Éléments des parties communes à inspecter :
- Hall d’entrée
- Toiture et balcons
- Stationnements
- Deux ascenseurs
- Systèmes mécaniques (chauffage, ventilation, climatisation)
- Système électrique et plomberie
Coût du carnet d’entretien et de l’étude de fonds :
Le coût total pour l’ensemble des services s’élève à 2 759$.
Répartition des coûts :
Les honoraires professionnels, additionnés aux ajustements recommandés pour couvrir les nouvelles charges du fonds de prévoyance, sont répartis entre les 12 copropriétaires. Chaque unité contribue donc à une part proportionnelle, soit environ 230$ par copropriétaire.
Même si le coût est raisonnable, toutes les petites copropriétés doivent anticiper une augmentation des charges communes pour répondre aux obligations légales de la Loi 16.
FAQ - Impact Loi 16 petites copropriétés
À quelle fréquence une petite copropriété doit-elle réviser le carnet d'entretien et l’étude de fonds de prévoyance ?
Les petites copropriétés doivent réviser le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans. Cependant, pour les copropriétés de 8 condos ou moins, de maximum de 3 étages hors sol ou celles sans parties communes, il est permis de repousser la révision du carnet tous les 10 ans.
Que risque un syndicat de petite copropriété qui ne respecte pas la Loi 16 ?
Un syndicat de petite copropriété qui ne se conforme pas à la Loi 16 au Québec s’expose à plusieurs conséquences : actions judiciaires, injonctions, responsabilité civile en cas de dommages, complications pour obtenir un financement ou une assurance, et coûts imprévus liés à des mises à niveau obligatoires.
Les firmes vont-elles adapter leurs services et prix aux petites copropriétés ?
Éventuellement, oui. De plus en plus, les professionnels prennent conscience que les petites copropriétés ont des budgets limités et des besoins spécifiques. D’ailleurs, on observe déjà certaines firmes qui proposent des services adaptés ou des tarifs modulés selon la taille de l’immeuble.
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