Pour rester en règle et éviter les pénalités, les syndicats de copropriété du Québec doivent, depuis le 14 août 2025, produire et tenir à jour le carnet d’entretien, réaliser une étude du fonds de prévoyance, remettre l’attestation du syndicat aux vendeurs et déposer les acomptes dans un compte en fidéicommis.
Le suivi de ces règles et la mise en place de procédures de contrôle interne veillent à la conformité du syndicat, protègent les copropriétaires et préservent la valeur de l’immeuble.
Quand les syndicats de copropriété du Québec doivent-ils se conformer à la Loi 16 ?
L’entrée en vigueur des nouvelles règles du projet de loi 16 a eu lieu le 14 août 2025. Depuis cette date, les syndicats sont dans l’obligation de remettre l’attestation du syndicat aux vendeurs qui en font la demande, et de déposer l’acompte pour l’achat d’un nouveau condo dans un compte en fidéicommis.
Cependant, afin d’allouer suffisamment de temps à tous les syndicats pour produire le carnet d’entreprise et l’étude de fonds de prévoyance, un délai de conformité de 3 ans est accordé.
Ainsi, pour ces deux obligations, les syndicats ont jusqu’au 14 août 2028 pour se conformer pleinement à la Loi 16.
Comment un syndicat évite-t-il les pénalités pour non-conformité à la Loi 16 ?
Pour éviter les pénalités et assurer sa conformité à la Loi 16, le syndicat de toute copropriété au Québec doit remplir toutes les obligations suivantes dans les délais prescrits.
Produire un carnet d’entretien de l’immeuble et le maintenir à jour
- Mandater un professionnel autorisé (ingénieur, architecte, évaluateur agréé, etc.) pour évaluer les parties communes de l’immeuble.
- Mettre à jour le carnet annuellement selon les entretiens et les travaux réalisés et prévus.
- Faire réviser par un professionnel qualifié le carnet d’entretien tous les 5 ans (ou 10 ans selon la nature de l’immeuble en copropriété).
Réaliser une étude de fonds de prévoyance (tous les 5 ans)
- Embaucher un professionnel pour évaluer les coûts de maintenance et de remplacement du carnet d’entretien sur un horizon de 25 ans.
- Ajuster le fonds de prévoyance en déterminant le montant des nouvelles cotisations nécessaires.
- Prévoir une hausse progressive du fonds de prévoyance de sortir à couvrir tous les coûts sans engager de cotisations spéciales pour les copropriétaires.
Remettre l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété aux vendeurs
- Remettre une attestation sur l’état de l’immeuble en copropriété (physique et financière) au vendeur qui en fait la demande dans un délai maximum de 15 jours.
Mettre l’acompte pour achat de condo dans un compte en fidéicommis
- Déposer l’acompte d’un acheteur pour l’achat d’un nouveau condo dans un compte en fidéicommis administré par un professionnel autorisé (avocat, notaire, CPA).
Risques non-respect loi 16 - Quelles sont les sanctions et pénalités encourues ?
Au Québec, un syndicat en retard s’expose à des pénalités financières, à des difficultés lors d’une vente de condo, et même à une perte de crédibilité auprès des copropriétaires.
Effectivement, le non-respect des règles de la réforme du droit de la copropriété entraîne des sanctions civiles et judiciaires ainsi que des conséquences financières indirectes. Voici plus de détails sur les risques auxquels un syndicat s’expose en cas d’absence de conformité à la Loi 16 :
- Les copropriétaires ont le droit d’intenter des recours judiciaires contre le syndicat en cas de gestion jugée négligente. Suite à quoi, un tribunal peut ordonner au syndicat de respecter ses obligations légales.
- Un manque de transparence, l’omission de travaux planifiés ou un fonds de prévoyance insuffisant provoquent des tensions, des hausses imprévues de charges communes et détériorent le climat au sein de la copropriété.
- Un syndicat jugé à risque peut se voir refuser une couverture d’assurance ou être confronté à une majoration importante des primes.
- Quand l’entretien est négligé, les travaux et réparations deviennent urgents et les interventions coûtent plus cher.
- Le manque d’implication et de transparence du syndicat au niveau de l’information partagée sur l’état de la copropriété risque de compromettre l’aboutissement d’une vente de condo.
Comment se préparer dès maintenant pour éviter les pénalités loi 16 ?
Pour éviter les pénalités de la Loi 16, le syndicat doit être structuré et proactif. Voici les 4 étapes à suivre :
Étape 1. Identifier les obligations légales à respecter
Commencez par faire le tour de ce que la Loi 16 exige afin que les membres du syndicat aient une vision claire des obligations et des échéanciers à respecter.
Étape 2. Former les membres du syndicat et répartir les tâches
Envisagez de suivre une courte formation ou d’avoir une rencontre avec un expert du domaine pour que tout le monde comprenne les implications de la loi et que chaque membre sache ce qu’il a à faire.
Étape 3. Mettre en place des procédures de suivi et contrôle interne
Créez un calendrier des tâches, des membres impliqués et des délais pour assurer un bon suivi.
Étape 4. Corriger les non-conformités en cas de manquement
Si vous découvrez des lacunes, n’attendez pas. Faites un plan d’action avec une liste de ce qui doit être corrigé, fixez des délais réalistes et documentez vos démarches.
Exemple de conformité à la Loi 16 avec l’attestation du syndicat
Depuis le 14 août 2025, tous les syndicats de copropriété doivent se conformer aux obligations prévues par la Loi 16, dont la remise de l’attestation du syndicat aux vendeurs.
Si votre syndicat ne s’est pas encore conformé, prenez connaissance du contenu de l’attestation du syndicat, et rassemblez toutes les données et la documentation nécessaires (états financiers, carnet d’entretien, relevés de travaux, fonds de prévoyance).
Il est ensuite recommandé de créer un gabarit standard d’attestation pour être en mesure de répondre rapidement et de manière uniforme à chaque demande des copropriétaires.
Selon l’article 1068.1 du Code civil du Québec, il est stipulé que :
« Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement.
À cette fin, le syndicat remet dans un délai de 15 jours l’attestation au copropriétaire qui en fait la demande.
Ces obligations existent à compter de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. »
Par exemple, si un copropriétaire fait une demande d’attestation le 1er septembre, le syndicat doit la remettre au plus tard le 16 septembre.
Bon à savoir : Faire un suivi et documenter chaque remise d’attestation démontre la diligence du syndicat et lui permet de se protéger en cas de litige.
FAQ - Conformité de la Loi 16 (Copropriété Québec)
À quelle fréquence un syndicat doit-il vérifier sa conformité ?
La conformité doit au minimum être vérifiée une fois par année lors de la mise à jour. Toutefois, il est recommandé de suivre l’évolution de façon plus régulière lors des rencontres entre les membres du syndicat.
Où un syndicat de copropriétés peut-il obtenir de l’aide pour se conformer ?
Pour assurer leur conformité à la Loi 16, les syndicats peuvent faire appel à divers professionnels qualifiés et autorisés : gestionnaire de copropriété, ingénieur, architecte, technologue, évaluateur agréé, et CPA.
Pourquoi ne faut-il pas attendre à la dernière minute ?
Si vous attendez à la dernière, vous risquez de vous cogner le nez à la porte d’experts surchargés, de ne pas pouvoir respecter les délais légaux, et d’exposer la copropriété à des sanctions et des pénalités.
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