Laurence Perron-Légaré

Tout savoir sur l’attestation du syndicat lors d’une vente de condo (Loi 16)

septembre 16, 2025 by Laurence Perron-Légaré

Depuis le 14 août 2025, la loi 16 oblige la remise de l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété pour toute vente de condo au Québec. Ce document atteste de l’état des finances de la copropriété, des travaux réalisés et prévus, des inspections passées et des litiges en cours.

Son émission relève du vendeur, qui doit la demander par écrit au syndicat avant la signature de l’acte de vente. Ce document protège simultanément l’acheteur et le vendeur pour conclure la transaction avec crédibilité et certitude. Sans plus attendre, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour respecter cette obligation légale.

Qu’est-ce que l’attestation du syndicat ?

L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est un document central imposé par la Loi 16 au Québec pour toutes les copropriétés divises. Émise par le syndicat, elle est exigée lors de la vente d’une unité privative.

Transmis en tant utile à l’acheteur, il atteste de la santé financière, des travaux effectués et à prévoir, des inspections passées, ainsi que de la présence de litiges en cours de la copropriété.

Demandée par le notaire avant la signature de l’acte de vente et sert de gage de valeur, de transparence et de protection pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Pourquoi l’attestation du syndicat a été mise en place dans le projet de loi 16 ?

La réforme de la copropriété divise au Québec, amorcée par le projet de loi 16, a été adoptée en décembre 2019 et est entrée officiellement en vigueur le 14 août 2025. Issue de cette modification du cadre légal, la loi impose désormais au vendeur de remettre à l’acheteur une attestation du syndicat de copropriété avant la conclusion de la vente.

Celle-ci a été implantée et ajoutée au Code civil en raison de lacunes récurrentes recensées dans le secteur de la copropriété :

En raison d’une gestion déficiente, l’instauration de l’attestation obligatoire protège les acheteurs, encadre les vendeurs et renforce la gestion des copropriétés divises.

Pourquoi l’attestation ne bénéficie pas du même délai de conformité (3 ans) que le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance ?

À la différence du carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance, qui ont bénéficié d’un délai de grâce de trois ans pour permettre aux syndicats de s’organiser et de produire les documents requis, l’attestation du syndicat est devenue obligatoire immédiatement le 14 août 2025.

La raison :

Le carnet d’entretien et l’étude de fonds requièrent des évaluations techniques et financières réalisées par des professionnels externes.
L’attestation du syndicat est une synthèse des informations existantes et se base sur des données déjà disponibles dans la majorité des copropriétés (états financiers, procès-verbaux, assurances, règlements, litiges en cours).

Le législateur a jugé que les syndicats sont en mesure de produire cette attestation sans délai de conformité supplémentaire.

Quels sont les 7 renseignements cités dans l’attestation de vente de condo au Québec ?

À titre de référence seulement, voici les informations présentées dans le modèle d’attestation du syndicat fourni par la Société d’habitation du Québec.

1. Identification de la partie privative (adresse).

2. Renseignements financiers (fonds de prévoyance, contribution des copropriétaires aux charges communes, montant de liquidités disponibles pour couvrir les dépenses courantes, surplus ou déficit des états financiers, budget prévisionnel).

3. Renseignements assurantiels (polices d’assurance, montant du fonds d’autoassurance, montant de la plus haute franchise).

4. Renseignements juridiques (modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des 3 dernières années, litiges en cours).

5. Renseignements sur l’immeuble et la partie privative (inspections de la partie privative, sinistres de la partie privative, réparations et remplacements des parties communes avec coûts au cours des 5 dernières années, réparations et remplacements prévus des parties communes avec coûts pour les 10 prochaines années).

6. Autres documents annexés à la discrétion du syndicat de copropriété (déclaration de la copropriété, règlement de l’immeuble, étude de fonds de prévoyance).

7. Renseignements complémentaires à la discrétion du syndicat de copropriété.

Qui doit demander l’attestation de l’état de la copropriété ?

C’est au vendeur de l’unité privative qu’incombe la responsabilité légale de demander l’attestation auprès de son syndicat de copropriété. Pour l’obtenir, le vendeur doit :

Même si le courtier immobilier et le notaire peuvent rappeler au vendeur d’en faire la demande, la responsabilité d’y donner suite est celle du vendeur.

Quand le vendeur doit-il demander l’attestation au syndicat de copropriété ?

Le meilleur moment pour demander l’attestation du syndicat est dès que le vendeur prend la décision de mettre son unité en vente. En ne tardant pas à en faire la demande, le vendeur :

Il est recommandé de ne pas attendre la promesse d’achat pour entamer la démarche.

Le syndicat de copropriété a un délai légal de 15 jours pour remettre l’attestation

Selon le cadre légal, le syndicat de copropriété, le syndicat de copropriété, dispose d’un délai maximal de 15 jours à compter de la réception de la demande officielle du vendeur pour remettre l’attestation.

Le syndicat doit préparer le document en compilant les données financières, juridiques et techniques exigées par la loi.
Si l’attestation n’est pas fournie dans le délai prévu, la transaction risque d’être retardée ou bloquée.
Pour accéder à un service de réception accéléré (ou d'urgence), certains syndicats acceptent de le faire en échange de frais supplémentaires facturés au vendeur.

Ce délai équilibre le droit du vendeur d’obtenir le document dans un temps raisonnable et la capacité du syndicat à rassembler les informations obligatoires.

Quels sont les avantages de l’attestation du syndicat de la loi 16 ?

L’attestation de l’état de la copropriété bénéficie à toutes les parties impliquées, les syndicats, les vendeurs et les acheteurs. Voici les principaux avantages:

Oblige le syndicat à avoir une structure administrative professionnelle
Encourage les gestionnaires à tenir leurs dossiers à jour
Se conformer aux exigences du carnet d’entretien et du fonds de prévoyance
Protège le vendeur sur le plan légal
Accélère le processus de vente du condo
Permet au vendeur d'anticiper les objections potentielles du vendeur
Dessine un portrait clair et transparent de la copropriété pour les nouveaux acheteurs
Sert de levier de négociation lors de l'achat d’une unité privative

Ce document instaure une plus grande confiance et crédibilité entre les parties.

Exemple d’attestation du syndicat pour la vente d’un condo (Loi 16)

ATTESTATION DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ

Conformément à la Loi 16 sur la copropriété divise (Code civil du Québec)

1. Identification de la partie privative

Nom de la copropriété : Résidence Soleil

Adresse : 456 rue du Parc, Montréal (QC)

Unité concernée : 1203

Description : 3 chambres, 2 salles de bain, superficie 1 130 pc

Propriétaire vendeur : M./Mme Claire Martin

Date d’émission : 16 septembre 2025

Émetteur : Syndicat de copropriété Résidence Soleil

2. Renseignements financiers

Fonds de prévoyance disponible : 120 000$
Cotisation mensuelle au syndicat : 400$
Liquidités pour dépenses courantes : 25 000$
Surplus / déficit des états financiers : surplus de 15 000$
Budget prévisionnel pour l’année en cours : 450 000$

3. Renseignements assurantiels

4. Renseignements juridiques

5. Renseignements sur l’immeuble et la partie privative

Inspections récentes de l’unité : inspection prévente réalisée le 1er septembre 2025, aucun défaut majeur constaté
Sinistres passés : infiltration mineure réparée en 2022
Réparations et remplacements des parties communes (5 dernières années) : remplacement de la toiture 2023 : 80 000$
Travaux prévus (10 prochaines années) : modernisation des ascenseurs 2027 : estimation 60 000$

6. Autres documents annexés à la discrétion du syndicat

7. Renseignements complémentaires à la discrétion du syndicat

Déclaration du syndicat :
Le syndicat de copropriété atteste que les informations ci-dessus sont exactes et reflètent fidèlement la situation actuelle de l’unité privative et de la copropriété.

Nom et signature du représentant du syndicat / gestionnaire

*Cette attestation est uniquement présentée à titre d’exemple simplifié et ne constitue en aucun cas une référence légale officielle.*

FAQ - Attestation du syndicat pour la vente d’un condo

L’attestation est-elle toujours obligatoire lors d’une vente de condo ?

Oui. Toutes les copropriétés au Québec doivent remettre une attestation du syndicat lors de la vente d’une unité privative. Conformément à la Loi 16, il n’existe aucune exception.

Que faire si le syndicat tarde à remettre l’attestation ?

Si le délai légal de 15 jours est dépassé, relancez immédiatement le syndicat par écrit. Si aucune réponse n’est obtenue, contactez votre notaire pour qu’il intervienne en tant qu’intermédiaire. En dernier recours, vous pouvez engager une action judiciaire prévue par le Code civil du Québec pour obtenir le document.

Quelle est la durée de validité de l’attestation ?

L’attestation n’a pas de durée de validité spécifique. Il s’agit d’un document ponctuel, préparé et remis uniquement pour la transaction en cours.

Où obtenir plus d'informations sur l’attestation du syndicat de la loi 16?

Vous pouvez consulter les sites gouvernementaux officiels, notamment ceux de la Société d’habitation du Québec, ou obtenir des informations auprès de professionnels spécialisés en copropriété avec qui nous travaillons en partenariat.

Conformez-vous aux exigences de la loi 16 du droit de la copropriété en quelques clics !

Votre syndicat souhaite-t-il faire produire un carnet d’entretien ou une étude de fonds de prévoyance pour compléter les attestations en conformité avec la loi 16 ? Notre réseau vous ouvre les portes sur des dizaines de professionnels établis partout au Québec.

L’attestation du syndicat, une obligation légale pour toutes les copropriétés du Québec !

Comment réaliser une étude du fonds de prévoyance conforme à la Loi 16

septembre 11, 2025 by Laurence Perron-Légaré

Selon l’OACIQ, en 2019, plus de 12% de la population québécoise vivait en copropriété, un nombre en constante augmentation. Pour mettre fin aux immeubles mal entretenus et aux fonds insuffisants, la réforme du droit de la copropriété (loi 16) oblige désormais les copropriétés à produire une étude de fonds de prévoyance.

Pour être conforme, il faut engager un professionnel reconnu, qui analyse le carnet d’entretien, inspecte le bâtiment, estime les coûts et planifie le financement via les contributions des copropriétaires. Pour obtenir plus de détails, cet article explique comment réaliser votre étude étape par étape.

Qu’est-ce qu’une étude de fonds de prévoyance ?

Une étude de fonds de prévoyance est un document à la fois technique et financier, qui conformément à la loi 16, projette les coûts liés à l’entretien, la réparation et le remplacement des parties communes pour une période d’au moins 25 ans.

Quels sont les objectifs de l’étude ?

Évaluer l’état de l’immeuble et de ses composantes principales
Prévoir un échéancier des travaux et réparations à prévoir
Estimer les coûts liés à ces interventions futurs
Planifier le financement via les contributions annuelles des copropriétaires

Globalement, l’étude se base sur l’inspection du bâtiment, l’analyse de la durée de vie des composantes et la prévision des contributions. Cette planification financière veille à ce que la copropriété dispose toujours des fonds nécessaires pour entretenir son immeuble. Et ce que les copropriétaires apprécient c’est qu’ils n’ont pas à payer des cotisations spéciales imprévues.

Pourquoi la Loi 16 a-t-elle changé les règles pour les copropriétés au Québec ?

Avec la multiplication du nombre de copropriétés, les systèmes de gestion défaillants, les bâtiments vieillissants, et les fonds insuffisants, le gouvernement a jugé nécessaire d’intervenir.

Faisant partie de la grande réforme du droit de la copropriété, la loi 16 corrige ces lacunes en :

Modernisant le cadre juridique
Veillant à la gestion transparente de la copropriété
Entretenant l’immeuble selon les recommandations d’un professionnel
Prévenant les problèmes financiers
Protégeant les acheteurs et copropriétaires

L’étude de fonds prévoyance est-elle obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Oui, c’est officiel ! Depuis la date d’entrée en vigueur, l’étude de fonds de prévoyance est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés au Québec.

Peu importe le nombre d’unités privatives ou l’âge du bâtiment, les syndicats ont le devoir de faire préparer une étude de fonds de prévoyance par un professionnel autorisé.

Dans le cadre de la loi 16, cette obligation légale vise à assurer que les syndicats de copropriété aient en tout temps, accès au financement nécessaire pour entretenir et réparer les composantes et équipements des parties communes.

Étapes pour réaliser une étude de fonds de prévoyance conforme à la Loi 16

Encadrée par la loi 16, l’élaboration d’une étude de fonds de prévoyance suit une démarche structurée. Pour fournir au syndicat de copropriété un portrait complet de l’immeuble et une planification financière claire pour les 25 prochaines années, il faut commencer par engager un professionnel reconnu.

Par la suite, le professionnel mandaté :

Analyse le carnet d’entretien et les travaux antérieurs effectués
Inspecte visuellement le bâtiment
Évalue la durée de vie des composantes
Estime les coûts de réparation
Calcul le montant des contributions annuelles
Partage ses recommandations par la remise d’un rapport officiel

Étape 1. Analyse du carnet d’entretien

La première étape consiste à passer en revue le carnet d’entretien de la copropriété et toute la documentation connexe :

Cette analyse retrace l’évolution du bâtiment afin que le professionnel comprenne quelles interventions ont déjà été effectuées et identifie celles qui doivent être planifiées à court, moyen et long terme.

En dressant ce portrait factuel, il obtient une base de données fiable et à jour de l’état actuel et passé de l’immeuble. Indispensables, ces informations lui permettent d’établir des projections sur la durée de vie des composantes pour ensuite calculer les besoins financiers afférents.

Étape 2. Inspection visuelle complémentaire du bâtiment et des parties communes

Après l’analyse documentaire, il inspecte visuellement les parties communes de l’immeuble. Cette vérification couvre notamment :

Toiture
Balcons
Stationnements intérieurs ou extérieurs
Portes et fenêtres
Revêtement extérieur
Systèmes mécaniques
Autres équipements (ascenseur, piscine, etc.)

Le double objectif de cette étape est de confirmer la véracité des informations du carnet d’entretien et de détecter tout signe de détérioration ou d’usure. Les observations relevées servent directement à bâtir l’échéancier des travaux et à ajuster les prévisions financières du fonds de prévoyance.

Étape 3. Évaluation de la durée de vie des composantes et estimation des coûts de réparation

À cette étape, le professionnel regarde combien de temps il reste avant que les principales parties communes de l’immeuble doivent être réparées ou remplacées. Et pour chaque composante évaluée, il associe un coût de remplacement ou de réparation.

Pour prévoir, le plus fidèlement possible, les dépenses qui doivent être engagées au fil du temps, il s’appuie sur les tarifs actuels du marché et les standards de l’industrie.

Regroupées dans un échéancier prévisionnel, ces données projettent les interventions et leurs coûts afin de constituer la base financière de l’étude sur un horizon minimal de 25 ans.

Étape 4. Calcul des contributions annuelles pour maintenant le fonds de prévoyance à niveau

Une fois le calendrier des travaux établi, le professionnel détermine combien d’argent le syndicat doit mettre de côté chaque année pour couvrir les dépenses prévues. Ce calcul tient compte du coût estimé de chaque intervention, de sa date prévue et du solde déjà disponible dans le fonds de prévoyance.

Les contributions sont ensuite réparties entre les copropriétaires, via les frais de condo, en fonction de leur quote-part, c’est-à-dire leur pourcentage de propriété dans l’immeuble.

Cette étape est très importante parce qu’elle veille à ce que le fonds ait toujours assez d’argent (sans exiger des cotisations spéciales) pour entretenir le bâtiment conformément au carnet d’entretien.

Étape 5. Recommandations financières du professionnel au syndicat de copropriété

Pour terminer, le professionnel remet au syndicat un rapport complet qui résume tout :

Le rapport contient également des recommandations financières et des scénarios adaptés à la copropriété en question.

Quels professionnels sont autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance au Québec ?

Selon la loi 16, les professionnels autorisés à préparer une étude de fonds de prévoyance de copropriété au Québec sont des membres de :

L'ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ)
L'ordre des ingénieurs du Québec (OIQ)
L'ordre des architectes du Québec (OAQ)
L’ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)
L'ordre des comptables professionnels agréés (CPA)

Si vous êtes à la recherche d’un professionnel pour réaliser l’étude de votre copropriété, n’hésitez pas à remplir notre formulaire. Notre équipe se fera un plaisir de vous recommander un expert autorisé dans votre secteur.

À quelle fréquence réaliser une étude de fonds de prévoyance ?

Une étude de fonds de prévoyance est valide pour une durée de 5 ans suivant la date de réception du rapport. Une fois cette période écoulée, la copropriété doit faire produire une nouvelle étude.

Pourquoi cette fréquence ? En respectant ce cycle de 5 ans, le syndicat est en mesure de :

Mettre à jour les projections financières
Suivre l’évolution des coûts de construction et de réparation
Évaluer l’état de l’immeuble en copropriété et détecter les signes de détérioration
Éviter les déficits dans le fonds de prévoyance
Ajuster les contributions annuelles des copropriétaires

Témoignages de clients qui ont utilisé notre service pour la production de leur étude de fonds de prévoyance

Marie P. – Présidente du syndicat d’un immeuble de 4 condos

« Avant de passer par vous, je ne savais pas du tout qui contacter pour faire notre étude. Je vous ai trouvé sur Google, et je n’aurais pas pu demander mieux. Rapide et facile, j’ai vite trouvé le professionnel qu’il nous fallait. Je ne me suis pas sentie sous pression et on a eu un très bon prix.

Maintenant qu’on a notre étude entre les mains, je suis vraiment plus confiante dans l’évaluation des charges communes et la planification de l’échéancier des travaux. Je n’avais jamais fait affaire avec un service comme ça avant et j’ai bien aimé. »

Jean L. – Président du syndicat de copropriété de 60 condos

« Je vais être franc, ça faisait longtemps qu’on avait besoin d’un plan financier pour notre immeuble. L’étude produite par un de vos partenaires nous a clairement aidé à savoir quoi réparer et remplacer, quand le faire et combien ça coûte.

Certains copropriétaires ont été surpris que les charges montent autant d’un coup, mais maintenant tout le monde comprend pourquoi et sait exactement comment leur argent est utilisé. Pour ma part, l’étude me donne confiance et enlève beaucoup d’incertitudes et de questionnements dans la gestion quotidienne de la copropriété. »

FAQ - Fonds de prévoyance condo Québec

Depuis quand les copropriétés sont-elles tenues de faire produire une étude fonds de prévoyance par un professionnel ?

Depuis la date d’entrée en vigueur, le 14 août 2025, toutes les copropriétés ont l’obligation de faire produire une étude de fonds de prévoyance. Cependant, la loi prévoit également un délai de conformité de 3 ans, soit jusqu’au 14 août 2028.

Pour les propriétés qui ont fait produire une étude de fonds de prévoyance entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025, elle est valide. Cependant, la production d’une nouvelle étude doit avoir lieu au plus tard 5 ans après la date de production initiale.

Qu’arrive-t-il lorsque le promoteur a le contrôle de la copropriété ?

Lorsque le promoteur est en contrôle, il est responsable de faire produire la première étude de fonds de prévoyance. Cela dit, en attendant, le montant des cotisations à verser par les copropriétaires doit équivaloir à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Quelles sont les conséquences si une copropriété ne respecte pas les exigences d’étude de la Loi 16 ?

Si une copropriété ne produit pas d’étude de fonds de prévoyance dans les délais prescrits, elle s’expose à des sanctions légales alors que le syndicat peut être poursuivi pour non-conformité. De plus, la copropriété risque de se retrouver avec des réparations majeures, des fonds insuffisants, la diminution de la valeur marchande, et une baisse de l’intérêt des acheteurs potentiels.

Est-ce que l’étude entraîne toujours une augmentation des charges de copropriété ?

Non, pas nécessairement. L’étude réajuste les contributions pour refléter les besoins réels du fonds. Évidemment, avec la hausse des coûts de construction, des réparations et des honoraires professionnels, il est fréquent que les charges annuelles des copropriétaires augmentent légèrement. Cependant, si le fonds de prévoyance est suffisant, les charges restent stables.

Quel est le coût d’une étude de fonds de prévoyance ?

Il est impossible de proposer un tarif fixe en raison des nombreux facteurs qui affectent le coût d’une étude : localisation, taille, âge du bâtiment et délais de production à respecter.

Pour connaître le coût associé à la production d’une étude pour votre copropriété, il suffit de remplir notre formulaire pour recevoir jusqu’à 3 soumissions gratuites et sans engagement.

Trouvez le professionnel qui réalisera votre étude de fonds de prévoyance conforme à la loi 16 !

Votre copropriété est-elle prête à se conformer à la loi 16 ? Pour réaliser une étude de fonds de prévoyance, nous sommes en mesure de vous mettre en contact avec des professionnels autorisés, expérimentés et dignes de confiance.

Prenez les choses en main et faites réaliser votre étude de fonds de prévoyance !

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